دریافت لینک صفحه با کد QR

کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با کبنا؛

گرانی در بازارا مسکن یاسوج/ مرجعی برای قیمت گذاری «رهن و اجاره» واحد مسکونی وجود ندارد / فرهنگ مان‌ را در معاملات درست کنیم/ هجوم سرمایه‌داران اصفهانی، اهوازی و شیرازی به واحدهای مسکونی یاسوج

18 خرداد 1398 ساعت 10:21

اگر یک واقعیت اقتصادی مثل «تورم» را در نظر بگیریم و تحلیل کنیم، متوجه می‌شویم که این تورم نتیجه اعمال و رفتارهای سال‌های گذشته یک کشور در سطح ملی است، تورمی که ما امرزوه داریم نتیجه «انتخاب‌های» سالهای پیش کشور است، ولی کنترل تورم سخت است و در دست ما نیست. نوسانات و رشد قیمت‌ها بازار مسکن را ملتهب کرده است.

تحقیقات میدانی از وضعیت بازار مسکن در مناطق مختلف شهر یاسوج مرکز استان کهگیلویه و بویراحمد از بروز نوعی بی سر و سامانی در رهن و اجاره واحدهای مسکونی خبر می‌دهد. میزان نوسانات نرخ مصالح و سایر هزینه‌های ساختمانی و از طرفی روند رشد قیمت‌ها در بازارهای مختلف و همچنین نوسانات ارز تأثیر خود را بر بازار مسکن (رهن و اجاره واحدهای مسکونی) گذاشته است، به طوریکه یک فرد با حقوق بسیار کم مجبور است یا در حاشیه‌ها سکونت کند و یا با قیمت‌های بسیار بالا در یک خانه نقلی بدون کمترین امکانات اجاره نشین شود.
متأسفانه در استان کهگیلویه و بویراحمد به ویژه در شهر یاسوج به دلیل عدم نظارت و در سایه سهل انگاری مسئولان امر، صاحب خانه‌ها واحدهای مسکونی را با هر قیمتی که میلشان باشد، به مستأجر واگذار می‌کند. اگر چه تحقیقات کبنانیوز نشان می‌دهد که سرمایه داران استان‌های همجوار آپارتمان‌ها و منازل مسکونی یاسوج را خریداری می‌کنند و دیگر دست مستأجر نمی‌دهند، و ده ها دلیل دیگر دست به دست هم داده که بازار مسکن در این استان ملتهب شود و مردم فشارهای زیادی را متحمل شوند. به همین منظور گفت‌وگویی را با «مهراد» یکی از کارشناسان بازار مسکن انجام داده‌ایم که از نظر خوانندگان می‌گذرد؛
 
قیمت ملک در یاسوج ارزان است
بخش اعظمی از گرانی تأثیر تغییرات ارز است، وقتی به عنوان یک کشور وارد کننده، آهن و مصالح گران می‌شود  آپارتمانی که پارسال متری 2 میلیون و پانصد فروخته می‌شد، الان 4 تومان فروخته می‌شود. این افزایش قیمت، نسبت به بقیه مراکز در کل کشور رشد زیادی نداشته است. وقتی آپارتمان در محله چیتگر تهران از متری 3 میلیون الان به 16 میلیون رسیده است، در یاسوج تغییر قیمت قابل توجه نبوده است. بنابراین گرانی در بازار مسکن یاسوج نسبت به تورمی که در جامعه ایران در حوزه مسکن اتفاق افتاده است تغییر زیادی نداشته است. در شیراز آپارتمانی که در فرهنگ شهر 4 تومن فروخته می‌شد، الان 12 تومان قیمت می‌خورد، چه تحلیلی برای این تغییر قیمت دارید؟ آیا این به نفع بنده است یا به ضرر بنده؟ مسلماً به نفع من است. من آپارتمانی را پارسال 500 تومان می فروختم الان همان را یک میلیارد می‌فروشم، پارسال اگر 5 میلیون کمیسیون می‌گرفتم الان 10 میلیون می‌گیرم، به هر حال این گرانی برای من نفع دارد. اما این گرانی که برای جامعه آزاردهنده است و برای من نفع دارد بخاطر این نیست که گران شده است، بخاطر این است که ما در یک منطقه محرومی هستیم و درآمد نداریم ولی در تمام ایران مصالح بالا کشیده است. وقتی در اصفهان مصالحی کیلویی 6 تومان فروخته می‌شود، در تهران و یاسوج و شیراز هم به همین قیمت خرید و فروش می‌شود، ولی آپارتمانی که در شیراز ساخته می‌شود متری 10 تا 15 فروخته می‌شود، در تهران متری 15 تا 20 فروخته می‌شود، در یاسوج با همان مصالح متری 4 تومن فروخته می‌شود، چون پولی جابجا نمی‌شود. بیشترین  و قوی‌ترین معامله‌ای که اینجا انجام داده‌ایم 5 میلیارد تومان است. در حالی که در تهران یا شیراز یک واحد آپارتمان 5 میلیارد فروخته می‌شود. وقتی فلان شخصیت معروف در فرمانیه و تجریش و سعادت آباد یک واحد آپارتمان را 60 میلیارد می‌خرد، مصالح همان مصالح است، پولی که پرداخت می‌شود در ازای زمین، مکان و برند آن مکان است. ولی ما در یاسوج می‌گوییم در منطقه باهنر که محله خوبی است، ملک متری 4 تومان است.
مهاجرت سرمایه گذاری در املاک یاسوج افزایش یافته است
اخیراً بازار مسکن در یاسوج وضعیت بهتری را شاهد است، سازنده‌ها از شیراز می‌آیند خرید می‌کنند. از اصفهان می‌آیند اینجا خرید می‌کنند، چون قیمت تمام شده پایین است. چون یاسوج در حال رشد است، و سازنده‌ها متوجه این مسئله شده‌اند سرمایه‌شان را می‌آورند اینجا ساخت و ساز می‌کنند، وقتی می‌بینند متری 4 تومان می‌فروشیم تقاضا بیشتر می‌شود. ما چندین نفر از اهواز، ماهشهر داشتیم. به دلیل خوش آب و هوا بودن، موقعیت جغرافیایی، فضای سبز و جنگلی که دارد، هجوم به اینجا بالا است. سیل اخیر در خوزستان نیز این مهاجرت سرمایه گذاری املاک به یاسوج را بیشتر کرده است.
اینجا مردم ما کم درآمد هستند، مردم برای پول رهن و اجاره خانه با مشکل مواجه هستند چکار باید کنیم صنعت مسکن متناسب با شرایط مردم بشود؟
یاسوج به نسبت بقیه شهرها شهر ارزان قیمتی است. ولی الان تازه موج گرانی دارد اینجا را می‌گیرد، در شیراز آپارتمان متری یک میلیون رهن می‌شود، در یاسوج هم داریم به همان سمت می‌رویم. از طرفی وقتی ما آنقدر واحد نداشته باشیم به اندازه افرادی که به یاسوج مهاجرت می‌کنند. به یک معنا وقتی تقاضا خیلی بیشتر از عرضه است، بنایراین برخی واحدها خریداری و اجاره داده می‌شود، ولی واحدهای خالی ما برای میزان تقاضا کفایت نمی‌کند. ما الان تقاضای اجاره و رهن زیاد داریم ولی خانه خالی نداریم، بنابراین اگر یک فرد یک واحد خالی برای رهن و اجاره بگذارد همان روز 10 نفر با او تماس می‌گیرند و وقتی می‌بیند تقاضا زیاد است، 10 میلیون روی رهن می‌گذارد. بی انصافی می‌کند. افزایش قیمت می‌دهد و اینطور می‌شود که قیمت‌ها بالا می‌رود.

مرجع نظارتی در بازار ملک وجود ندارد
مرجعی که این قیمت‌ها را مشخص کند و بر اساس کارشناسی باشد وجود ندارد. اگر در یزد قیمت یک آپارتمان 100 میلیون تومان است، هرجای یزد بروید قیمت همان است و تغییری نمی‌کند. فرهنگ سازی ایجاد شده است. ما در دروازه ورود به فرهنگ و تمدن هستیم و تازه می‌خواهیم در این عرصه حرکت کنیم. اگر دقت کرده باشید در فضای مجازی شاید دیده باشید نوشته باشند فروش ملک با امضای کارشناس دادگستری و ... ولی واقعیت این است که به اندازه کافی وقت نیست، چند تا کارشناس دادگستری باید باشد و بر معاملاتی که هر ثانیه تغییر دارد و هر روز تعداد زیادی معامله انجام می‌شود نظارت کند. فرض کنید فردی، سه ماه پیش ملک خریده 500 میلیون، الان می‌فروشد 1 میلیارد. حرف من این است که دست ما نیست، وقتی ثبات اقتصادی در کشور وجود ندارد و تورم افسار گسیخته است، وقتی کسی دارایی‌اش یک زمین 100 میلیونی است و می‌تواند دو ماه صبر کند 200 میلیون بفروشد، قطعاً صبر می‌کند تا قیمت بالا برود. از طرف دیگر افراد دیگری هم هستند که ضرر می‌کنند، پارسال یک سازنده 26 واحد را متری 1 میلیون و 600 فروخت، الان برای ساخت و ساز با مشکل مالی مواجه شده است، به دلیل اینکه یک مرتبه حباب تورم ترکید و قیمت افزایش یافت.
یک روز اگر می‌گفتیم باید مرجع قانونی برای نظارت بر بازار ایجاد کنیم، الان نمی‌توانیم این کار را کنیم، چون مرجع قانونی هم برای ما مشکل ایجاد می‌کند، چون آن ثبات وجود ندارد. مگر اینکه مثل بازار بورسی ک سامانه‌ای ایجاد شود، روزانه و ثانیه‌ای قیمت‌ها تغییر می‌کند و کارشناسی و نظارت داشته باشد. ولی در بازار مسکن عملاً نمی‌توانیم چنین کاری کنیم. چون عواملی در بازار مسکن تاثیرگذار است که خارج از عوامل محیطی است که من و شما متوجه انها هستیم.
معامله ملک تابع اصول و اخلاقیات است
در رابطه با بحث فرهنگ سازی، چه کسانی باید فرهنگ سازی کنند؟ مسئولین یا مردم یا کسانی که در بازار مسکن مشغول به فعالیت هستند؟ مثالی من می‌زنم، اگر یک واقعیت اقتصادی مثل «تورم» را در نظر بگیریم و تحلیل کنیم، متوجه می‌شویم که این تورم نتیجه اعمال و رفتارهای سال‌های گذشته یک کشور در سطح ملی است، تورمی که ما امرزوه داریم نتیجه «انتخاب‌های» سالهای پیش کشور است، ولی کنترل تورم سخت است و در دست ما نیست. یک جمله مشهوری گفته شده تحت اینکه «هر ملتی محصول انتخاب‌هایش است، نه استعدادهایش». چون یک فرد، شاید خیلی استعدادها داشته باشد ولی انتخابی انجام داده باشد که او را در مسیر درستی قرار ندهد. انتخاب من یاسوج ملک است، انتخاب من چند سال آینده من را رقم می زند، لذا ما در گذشته انتخاب‌هایی در سطح ملی داشتیم که الان تأثیر خود را در سیستم اقتصادی می‌گذارد و ما را وارد یک مجرای خاص می‌کند.
سخن گفتن راجع به فرهنگ سازی در زمینه قیمت املاک به همین راحتی نیست. در مورد ذاتیات و فرهنگی که در وجود افراد  ریشه دارد سخن گفتن سخت است. ولی من می‌توانم ادعا کنم «یاسوج ملک» زمانی که متولد شد یک ایده بود، ولی الان تأثیر خود را روی تمام املاکی‌هایی که در این منطقه باز شدند گذاشته است، مثلاً از دکوراسیون یک مرکز املاک گرفته تا مشتری مداری و مسائل دیگر را مورد توجه قرار داده‌اند.
 یکی از کارهای مفیدی که می‌توانیم انجام دهیم این است که فرهنگ برخورد عامه مردم را در معاملات درست کنیم، مثلاً این فرهنگ را نهادینه کنیم و همه باید به این تفکر برسند که معامله هم مثل خیلی از فعالیت‌های دیگر یک کار انسانی و پایبند به اخلاق مدنی و اجتماعی است، باید اخلاقیات در آن رعایت شود و اصولی دارد. بنابراین وقتی یاسوج ملک چنین اصولی را رعایت کند، افراد فرهیخته‌ای در این کار وارد شوند می‌توانند در تغییر فرهنگ‌های غلط تاثیرگذار باشند.
از طرفی من باید به گونه‌ای فعالیت کنم که امین مردم باشم، اگر کسی از بهبهان، دهدشت، سی سخت تماس گرفت خواست معامله‌ای برایش انجام دهم به من اعتماد داشته باشد.
با سرمایه گذارها ارتباطات خوبی ایجاد کرده‌ایم
زمانی که یاسوج ملک فعالیت خود را شروع کرد، چهار نفر بودیم، الان تعداد زیادی در این مجموعه مشغول هستند. سایت راه اندازی کرده‌ایم. سایت را به مرکز پارک فناوری یاسوج و بچه‌های بومی استان سفارش دادیم، قصد ما این بود که از ظرفیت استانی استفاده کنیم نه اینکه سایت را بدهیم شهر دیگری مثل تهران برایمان انجام دهند. سایت خوبی هست و بازدیدکننده زیادی دارد. تمام قسمت‌های شهر یاسوج را از شرف آباد، منطقه راهنمایی گرفته تا قسمت‌های دیگر بصورت تفکیک شده در سایت قرار داده‌ایم، اگر کسی بخواهد آگهی‌اش را در سایت پیدا کند، به راحتی به بخش مربوطه مراجعه می‌کند مثلاً به بخش املاک سالم آباد وارد می‌شود، به بخش اجاره مسکونی یا فروش مسکونی وارد می‌شود. همین سایت با همین جزئیات و تیپولوژی در سیستم اندروید نیز ایجاد شده است. مخاطبان می‌توانند در برنامه «بازار» با جستجوی کلیدواژه «یاسوج ملک» به راحتی به برنامه اندروید سایت دسترسی پیدا کنند و از خدمات و اطلاعات به روز درباره املاک یاسوج اطلاع پیدا کنند. یکی از خدمات رایگانی که در سایت قرار داده‌ایم این است که افراد می‌توانند بصورت رایگان در یاسوج ملک آگهی خود را قرار دهند و این فرصت ایجاد می‌شود که آگهی در سطح وسیعی از مخاطبان دیده شود.
در حال حاضر از آن مجموعه چهارنفری، با افرادی که بصورت حضوری و نیمه حضوری فعالیت می‌کنند حدود 12 نفر هستیم. بخش‌های مختلفی داریم و فعالیتها بر حسب تخصص تقسیم شده است. بخش اجاره، فروش، اجاره ملک تجاری، اجاره اپارتمان، فروش ویلا و بخش‌های دیگر. به محض اینکه آگهی دریافت می‌شود در دفتر کل ثبت می‌شود، توسط من تأیید نهایی می‌شود، پس از آن وارد سایت و نرم افزار می‌شود. فرایند منعقد شدن قراردادها با ظرافت و دقت بالایی صورت می‌گیرد.
کارگاه‌های آموزشی برای کارمندان برگزار کرده‌ایم، همواره اساتیدی از تهران و شیراز برای تدریس مباحث تخصصی و روز می‌آوریم و آموزش‌های لازم به کارمندان داده می‌شود، ماحصل این آموزش‌ها رفتار، گفتار، منش کارمندان است و اینکه یک کادر حرفه‌ای در یاسوج ملک مشغول به فعالیت هستند. چون ما به دنبال یک چشم انداز طولانی هستیم. هدف ما ایجاد حس امنیت در مشتریان است، برای اینکه فردی که به ما مراجعه می‌کند با حس امنیت و بدون نگرانی معامله خود را در «یاسوج ملک» انجام دهد. در حال حاضر «یاسوج ملک» معتمد بسیاری از سرشناسان است، و با سرمایه گذارها ارتباطات خوبی ایجاد کرده‌ایم. وقتی فردی کلید آپارتمان 10 واحده‌اش را به یاسوج ملک تحویل می‌دهد، یا پول هنگفتی به حساب واریز می‌کند برای آنکه خدمات ارائه دهیم، به هر حال چنین کاری یک آبرو و اعتباری برای ما است که در حفظ آن می‌کوشیم.
شعار تیم یاسوج ملک «تجربه شیرین مشورت» است/ معامله دو سر برد است
شعاری که یاسوج ملک برای خود قائل شده و چشم اندازی است که به آن دست یافته‌ایم و به مشتری‌های جدید نیز این خدمت را ارائه می‌دهیم «تجربه شیرین مشورت» است. کار جدیدی که انجام داده‌ایم، همیشه یک کارشناس حقوقی و یک وکیل در دفتر حضور دارد و پیش از امضا کردن طرفین، تمام بندهای قرارداد را مطالعه و نظارت می‌کند. یاسوج ملک مبدع این موضوع است، با وجود آنکه هزینه‌های اضافه برای مجموعه ایجاد کرده است، ولی حس آرامش و امنیت را به مراجعه کنندگان می‌دهد. به اضافه اینکه یک نفر در پشت صحنه فضای مجازی هست که وظیفه دریافت آگهی‌ها را دارد.  
متاسفانه وقتی وارد برخی از املاک می‌شوید، فرایند معامله خیلی سریع اتفاق می افتد، مشتری سریع امضا می‌کند و ممکن است کلاه برداری صورت بگیرد، ولی در اینجا فضای مشورتی ایجاد کرده‌ایم و معامله دوسر برد برای خریدار و فروشنده شده است و رضایت وجود دارد.
معتقد به کار تیمی هستیم
ایرانی‌ها مشهور هستند که کار تیمی نمی‌توانند انجام دهند، ولی به یاری خدا برای اولین بار در اینجا یک گروه و یک تیم ایجاد کرده‌ایم و با جذب کارشناسان خوب و متخصص و اهل گفت و گو و مشورت، یک تیم قوی اقتصادی املاکی را پرورش داده‌ایم، وقتی یک ملک برای خرید یا فروش به ما رجوع داده می‌شود، بیشتر از 10 نفر روی این ملک نظر دارند و مشورت صورت می‌گیرد، بنابراین در کمترین زمان ممکن خرید و فروش انجام می‌شود.
 سیستم ما پشتیبان همیشگی دارد، شهرهای همجوار را هم پوشش می‌دهیم و می‌توانند آگهی خود را در سایت قرار دهند. و احد حسابداری را به مرکز اضافه می‌کنیم، هر پولی وارد می‌شود سند مالی بخورد. چون الان ما یک شرکت هستیم و هزینه‌های مختلفی داریم. تا آخر تابستان سیستم فضای مجازی را برای کارمندان ایجاد می‌کنیم و احتمالاً قراردادها در سیستم نوشته می‌شود. اتوماسیون اداری درنظر گرفته می‌شود.

کد مطلب: 410019