کبنانیوز - مقصر حباب قیمت مسکن دلالان یا قیمت تولید

دو رویداد اقتصادی در گفت‌وگو با کارشناسان بررسی شد

دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه در تعطیلات نوروز، قیمت ماسه ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش داشته است، گفت: محتمل‌ترین گزینه در سه ماهه بهار، افزایش قیمت مسکن است و کماکان تورم را در بخش مسکن لمس خواهیم کرد.

یکی از دغدغه‌های همه افرادی که خانه می‌سازند، متفاوت بودن و تغییرات سریع و غیرمنطقی هزینه ساخت خانه است و بر اساس آمارها هزینه ساخت مسکن به صورت پیمانکاری، حدود ۱۵ درصد کمتر از ساخت و ساز شخصی تمام می‌شود.
در ساخت یک واحد مسکونی عوامل مختلفی دخیل هستند، برآورد کل هزینه ساخت ساختمان مسکونی با توجه به مساحت واحدهای احداثی، تعداد طبقات، کیفیت ساخت، متوسط قیمت هر متر مربع اجرای سقف در ساختمان با کاربری مسکونی شامل سقف، راه‌پله، انباری‌ها، پارکینگ و ... مد نظر قرار می‌گیرد همچنین جمع هزینه‌های اجرا شامل خاکبرداری، فنداسیون، اسکلت، دیوارچینی، مصالح، دستمزد، ابزار آلات و حمل‌ونقل مصالح و ... نیز باید محاسبه شود. در این میان گفته می‌شود کیفیت ساخت مسکن متفاوت است و بر این اساس نمی‌توان عدد دقیقی را به صورت یکسان برای کلیه مناطق مدنظر قرار داد و مسلماً هر چه به مناطق مرغوب‌تر نزدیک شویم، این عدد افزایش می‌یابد.

تولید مسکن کند شد
البته در سال‌های اخیر میزان ساخت مسکن افت داشته و برخی مسوولان کند شدن تولید مسکن از سال گذشته را به کرونا نسبت می‌دهند، اما از زمان وزارت عباس آخوندی در وزارتخانه راه و شهرسازی تاکنون که محمد اسلامی بر سر کار است، هنوز برنامه مشخصی برای تولید مسکن از سوی دولت ارائه نشده است.
اما اخیراً مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص ساخت مسکن اعلام کرده؛ کف هزینه ساخت مسکن متری ۲.۳ میلیون و حداکثر قیمت ساخت مسکن در کل کشور متری ۴.۶ میلیون تومان اعلام شده است این در حالی است که برخی سازندگان قیمت‌های بالای ۱۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع برای واحدهای خود تعیین می‌کنند که همین مساله باعث رکود در این حوزه شده است و در واقع قیمت ساخت با نرخ فروش بیش از ۲۰۰۰ درصد فاصله دارد.
وی در ادامه گفته است: در دهه‌های گذشته ساخت و ساز بسیار سودآور بود و انبوه‌سازان بین ۱۰۰ تا ۵۰۰ درصد سود می‌کردند. همین مساله باعث رشد قیمت زمین و مسکن در کلانشهرها شد؛ تا جایی که قیمت‌ها آنقدر بالا رفت که امروز دیگر مردم توان خرید ندارند، بنابراین بازار مسکن ظرفیت خود را از دست داده و رشد مجدد قیمت‌ها اتفاق نخواهد افتاد.
نوع کار سازنده‌ها نیز با یکدیگر متفاوت است
عطا آیت‌اللهی کارشناس بازار مسکن در خصوص فاصله 2000 درصدی قیمت ساخت تا نرخ فروش مسکن معتقد است؛ هر چند ساخت و ساز سود خوبی به همراه دارد اما این رقم صحیح نیست ضمن آنکه نرخ نهایی مسکن را سازنده ملک مشخص می‌کند و واسطه‌ها هم با حضور سازنده ملک اقدام به فروش مسکن می‌کنند.
آیت‌اللهی گفت: ساخت مسکن با وجود تورم بالا و افزایش دستمزدها و تغییر در نرخ مصالح ساختمانی قابل مقایسه با سال‌های گذشته نیست، ضمن آنکه نوع کار سازنده‌ها نیز با یکدیگر متفاوت است و نوع مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت مسکن برای جذب سلایق مختلف مشتری‌ها و بودجه‌شان هم فرق دارد.
مسکن مهر را هم متری 2 میلیون و 300 هزار تومان نمی‌سازند
این کارشناس بازار مسکن در ادامه اظهار داشت: اینکه برخی ادعا می‌کنند ساخت هر متر مربع از مسکن 2 میلیون و 300 هزار تومان است در حالی که آن را 100 میلیون تومان یا بیشتر نرخ‌گذاری می‌کنند اصلاً منطقی به نظر نمی‌رسد چرا که این روزها حتی مسکن مهر را هم متری 2 میلیون و 300 هزار تومان نمی‌سازند و قیمت آن بیشتر شده است.
آیت‌اللهی با اشاره به نرخ‌گذاری محصولات کشاورزی از سوی دلال‌ها در کشور افزود: موضوع نرخ‌گذاری‌ها از سوی دلال‌ها بیشتر در بخش کشاورزی کاربرد دارد تا در بخش مسکن، آنچه شاهد آنیم این است که کشاورز محصولاتش را در مزرعه با قیمت پایین به دلال‌ها می‌فروشد زیرا دسترسی به مغازه‌های سطح شهر ندارد.
او ادامه داد: هر چند گاهی شاهد خرید ملک‌های قدیمی از سوی دلال‌ها و بازسازی آنها و فروش آن هستیم اما فروش این ملک‌ها هم با سودی معقول است و تعداد این افراد هم چندان زیاد نیست و آن‌گونه که در کشورهای دیگر این قضیه متداول است در ایران نیست.
بیت‌الله ستاریان کارشناس دیگر بازار مسکن در این خصوص به «اعتماد» گفت: فاصله 2000 درصدی قیمت ساخت تا نرخ فروش مسکن تنها یک اغراق است زیرا در ساخت مسکن پارامترهای مختلفی مطرح است. از قیمت زمین و منطقه ساخت گرفته تا هزینه‌های جانبی آن (دریافت مجوزهای مختلف، هزینه‌های کارگری و نوسان قیمتی در مصالح ساختمانی) در قیمت‌گذاری‌ها لحاظ می‌شود.
ستاریان ادامه داد: مسلماً زمینی که در فرمانیه و نیاوران برای ساخت انتخاب می‌شود با زمینی که در یافت‌آباد و جنوب تهران انتخاب می‌شود بسیار متفاوت خواهد بود، ضمن آنکه نوسان قیمت روز به روز برخی از مصالح ساختمانی را هم باید در این قضیه لحاظ کرد.
تأثیر قیمت مصالح ساختمانی در ساخت مسکن حدود 35 درصد است
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: البته این نکته را نباید فراموش کرد که تأثیر قیمت مصالح ساختمانی در ساخت مسکن نهایتاً 35 درصد است و در صورتی که قیمت مصالح ساختمانی بین 10 تا 30 درصد افزایش پیدا کند در قیمت کلی مسکن حدود 3 تا 4 درصد تأثیر خواهد داشت.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نباید مردم را از مسیر اصلی و هدفی که دارند منحرف کرد خاطرنشان کرد: نباید با برخی اظهارنظرها مردم را از برنامه‌ریزی‌های‌شان فراری دهیم یا اینکه گمراه‌شان کنیم.
ستاریان در ادامه افزود: اگر گفته می‌شود بازار مسکن را دلال‌ها به هم می‌ریزند چرا باید پتانسیل ورود دلال‌ها به بازار مسکن فراهم باشد؟ به نظر می‌رسد منافع عده‌ای در این موضوع نهفته است که اصل قضیه را نادیده بگیرند و همچنان به رویه قبلی خود ادامه دهند.

افزایش ۶، ۶ درصدی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران
براساس این گزارش، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اسفند سال گذشته ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار و ۷۰۰ تومان بود که نسبت به ماه قبل از آن (بهمن ۹۹) که این شاخص متری ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار و ۱۰۰ تومان بود، افزایش ۶.۶ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (اسفند ۹۸) که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۵ میلیون و ۶۲۸ هزار و ۵۰۰ تومان بود، افزایش ۹۳.۷ درصدی داشته است.
بیشترین تعداد معاملات مسکن مانند سال‌های گذشته در اسفند ۹۹ به منطقه ۵ با ۷۷۴ فقره معامله مسکن اختصاص داشت و در رتبه‌های بعدی، مناطق ۱۰ و ۴ به ترتیب ۴۷۰ و ۴۵۰ فقره معامله مسکن صورت گرفته است. گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن اسفند سال گذشته درباره تحولات اجاره‌بهای مسکن حاکی از رشد ۳۱.۴ درصدی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و ۳۵.۲ درصدی در کل مناطق شهری است.
به گزارش اقتصاد ۲۴ نوشت: سال ۹۹ در حالی پایان یافت که گرانی نهاده‌های تولید در بخش مسکن ازجمله شن و ماسه، سیمان، در و پنجره و... رکورددار بودند و سیمان و شن و ماسه چندین نوبت افزایش قیمت را در طول یک سال تجربه کردند. اکنون مورد عجیب گرانی ماسه در دو هفته تعطیلات نوروز است که هنوز سال آغاز نشده، فروشندگان ماسه با مجوز کانون انجمن صنفی کارفرمایان شرکت‌های ماسه شویی، قیمت این محصول را تا ۵۰ درصد افزایش داده‌اند.

آشفتگی اقتصاد کلان دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن
فرشید پورحاجت با بیان اینکه در دو سال گذشته سرعت تورم در بخش مسکن بالاتر از تصور تمام کارشناسان این حوزه بوده است، گفت: تبعیت اقتصاد مسکن از اقتصاد کلان دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن در کشور است.
وی با بیان اینکه در ۱۰ سال گذشته پدیده رکود تورمی مهم‌ترین گزینه در بازار مسکن بوده است ادامه داد: اما نکته اساسی این است که تقریباً در ۱۰ سال گذشته و دقیقاً از زمانی که دو وزارتخانه مسکن و شهرسازی سابق و راه و ترابری ادغام شدند، پدیده رکود تورمی مهم‌ترین گزینه در بازار مسکن بوده است؛ به عبارتی ما ابرتورم را در این حوزه شاهد بودیم و تواماَ سیکل رکودی هم رخ داده و این مسئله نشات گرفته از اشتباه استراتژیکی است که در ادغام این دو و وزارتخانه رخ داده است.
دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور با تاکید بر اینکه متاسفانه مسکن به عنوان یک کالای بسیار مهم در سبد خانوار روزانه افزایش قیمت پیدا می‌کند، گفت: وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن، سیاست‌گذاری مناسب و برنامه منسجمی در این حوزه نداشته است.
ضرورت تفکیک وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۴۰۰

پورحاجت با تاکید بر این مسئله که باید یک وزارتخانه مستقل برای حوزه مسکن و شهرسازی شکل بگیرد ادامه داد: در سال ۱۴۰۰ باید جلوی این اشتباه گرفته شود و یک وزارتخانه مستقل برای حوزه مسکن و شهرسازی شکل بگیرد.
وی با بیان اینکه در ۱۱ سال گذشته سهم گسترده‌ای از بافت‌های کشور تبدیل به بافت فرسوده شده و سکونتگاه‌های ناامنی به وجود آمده است، گفت: منشأ این مشکلات این است که وزارت راه و شهرسازی بضاعت و توانی که می‌بایست در حوزه مسکن و شهرسازی صرف کند را صرف نکرده و باید هرچه سریع‌تر در سال جدید مجلس و دولت برنامه‌ریزی کند.
وی اظهار امیدواری کرد سال ۱۴۰۰ فرصت خوبی است تا مجدداً وزارت مسکن و شهرسازی احیا شود، زیرا با توجه به قوانینی که مجلس مصوب کرده به خصوص برنامه جهش تولید مسکن و ساخت یک میلیون دستگاه در سال، نیاز به یک وزارتخانه مستقل، قوی و کارآمد کاملاً احساس می‌شود.
چشم‌انداز قیمت مسکن در سه ماهه بهار
دبیر کانون انبوه‌سازان کشور در پاسخ به پرسشی مبنی بر چشم‌انداز قیمت مسکن در سه ماهه بهار گفت: محتمل‌ترین گزینه برای سه ماهه بهار افزایش قیمت مسکن است و ما کماکان تورم را در بخش مسکن لمس خواهیم کرد.
تابستان سختی در بازار اجاره‌بها پیش رو داریم

پورحاجت در بخش دیگری از صحبت‌هایش با اشاره به این مسئله که تابستان سختی که در بازار اجاره‌بها در پیش داریم ادامه داد: وزارت راه و شهرسازی باید از از امروز برای تابستان سختی که در بازار اجاره‌بها در پیش داریم، برنامه‌ریزی کند، زیرا بالغ بر ۳۵ درصد یعنی بیش از ۶ میلیون خانوار در کشور مستأجر هستند.
وی با بیان اینکه سیاست‌گذاری نامناسب و عدم برنامه‌ریزی مناسب در حوزه مسکن باعث کمبود مسکن شده است، گفت: این در حالی است که در ۱۰ سال گذشته حدود ۲۲ درصد خانوارها در مسکن استیجاری ساکن بودند؛ اما سیاست‌گذاری نامناسب، عدم برنامه‌ریزی مناسب در حوزه مسکن و نبود سیاست‌های تشویقی برای بخش تولید باعث کمبود مسکن و تغییر سیکل زندگی مردم از مسکن ملی به مسکن استیجاری شده است.
وی همچنین ادامه داد: با وضعیت اقتصاد کلان ما در سه ماه آینده در بخش اجاره‌بها هم شاهد افزایش قیمت خواهیم بود مگر اینکه در اقتصاد کلان اتفاق جدیدی رخ بدهد.
دبیر کانون انبوه‌سازان کشور در بخش دیگری از صحبت‌هایش با بیان اینکه رانت و انحصار، حوزه مصالح ساختمانی کشور را فراگرفته است، ادامه داد: در تعطیلات نوروز قیمت ماسه حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته و شرکت‌های ماسه شویی قیمت‌های خود را در همین ابتدای سال افزایش داده‌اند.
پورحاجت شاهد مثال این امر را قیمت ماسه در اهواز اعلام کرد و گفت: قبل از عید یک کامیون ماسه تقریباً یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود و این در حالی است که هم اکنون همین میزان ماسه تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان هم به فروش می‌رسد. در این میان افزایش قیمت ماسه تأثیر خود را بر هزینه‌های مختلف ساختمان خواهد گذاشت.
وی با بیان اینکه تمام آیتم‌هایی که به هزینه تمام شده مسکن مرتبط است در سال ۱۴۰۰ افزایش داشته‌اند، گفت: افزایش این موارد حداقل ۲۵ درصد تا ۵۰ درصد است. تعرفه‌های سازمان نظام مهندسی برای سال جدید حدوداً ۲۵ درصد افزایش داده، عوارض منتج به صدور پروانه‌های ساختمانی نیز تقریباً به طور متوسط بالغ بر ۵۰ درصد و در برخی مناطق حتی ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده است. پایه مالیاتی هم قطعاً در سال جدید افزایش پیدا می‌کند. هزینه‌هایی که مرتبط با هزینه‌های ثبتی هستند نیز افزایش بسیار قابل توجهی داشته‌اند. علاوه بر مصالح، در بحث دستمزدها طبق مصوبه شورای عالی کار افزایش داریم. همه این موارد دست به دست هم می‌دهند و تأثیر خود را بر قیمت مسکن خواهند گذاشت.
منتظر ارزانی مسکن در سال ۱۴۰۰ نباشید
دبیر کانون انبوه‌سازان کشور در پایان با بیان اینکه در بحث خدمات در حوزه مسکن هر سازمان و ارگانی به نوعی می‌خواهد از پیکره بی جان مسکن یک نوع مالیات و عوارض و وجوه بگیرد، گفت: به نظر می‌رسد در سالی که مزین به نام «تولید، پشتیبانی‌ها و مانع زدایی‌ها» است، لازم است هزینه‌های مختلفی اعم از عوارض و سایر وجوه و مالیات‌های رنگارنگ در حوزه مسکن مورد بازبینی قرار بگیرد که آیا این تحمیل هزینه‌ها به مردم منتج به خانه‌دار شدن آن‌ها شده است یا خیر، که جواب این پرسش به قطع منفی است.