کبنانیوز - معادله مسکن؛ راه خانه دار شدن ایرانی‌ها از کجای دولت می‌گذرد؟

ایران همین حالا هم ۳ میلیون واحد «مسکن مازاد» دارد

معادله مسکن؛ راه خانه دار شدن ایرانی‌ها از کجای دولت می‌گذرد؟

بازار مسکن نیمسال دوم ۱۴۰۰ را می‌توان در معادله‌ای با سه مجهول بررسی کرد. این معادله که چهار فرضیه دارد و مهم‌ترین آن، «اضافه‌پرش» قیمت مسکن است، سه سناریو را برای آینده قیمت آپارتمان و چگونگی رفتار بازیگران معاملات ملک مطرح می‌کند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار ملک در ماه‌های پیش‌رو کاملا تحت تاثیر «ریسک غیراقتصادی»، «تورم عمومی» و همچنین «سرنوشت مالیات بر ملک» است. روند رشد قیمت و حرکات خریداران سرمایه‌ای طی سه سال گذشته نشان داد «ریسک غیراقتصادی» بیش از دو پارامتر دیگر بر روند بازار مسکن اثر گذاشت؛ به‌طوری‌که کاهش آن در پاییز پارسال و ابتدای بهار امسال باعث «ریزش انتظارات تورمی» و افت قیمت مسکن شد. بر این اساس، یک سناریو «اختلال در مسیر بازگشت قیمت از اضافه‌پرش» است. سناریوی بعدی «بهبود اوضاع بازار» خواهد بود که با شروع مذاکرات برجامی می‌توان شکل‌گیری آن را احساس کرد. سناریوی سوم اما بدترین حالت ممکن است. در این بررسی، سطح نامتعارف قیمت مسکن سنجش شد.

وعده ابراهیم رئیسی برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال ریاست جمهوری اش (هر سال یک میلیون واحد مسکونی)، همین چند روز پیش از سوی محمدباقر قالیباف، به عنوان قانون، ابلاغ شد. به این ترتیب، دولت سیزدهم نه فقط حالا وعده‌ای داده که باید به آن عمل کند، که عملاً باید در مقابل نمایندگان مردم در مجلس شورای اسلامی، در مورد اجرا یا عدم اجرای این قانون هم پاسخگو باشد.
به گزارش کبنا، با این همه، بدبینی‌ها به اجرای این طرح به اندازه‌ای زیاد است که دیگر صورت انتقاد هم ندارد و نمی‌توان آن را به مخالفانِ سیاسیِ دولت و مجلس ربط داد: از «علی آقامحمدی» (عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام) گرفته تا «سعید محمد» (از فرماندهان ارشد سپاه و رقیب حذف شده رئیسی در دوران انتخابات)، بسیاری در اجرایی بودنِ این طرح تردید کرده اند. به این ترتیب، می‌توان انتقادات را حتی از اردوگاه خودِ اصولگرایان هم شنید.
با این همه، آنچنان که می‌گویند، «املایِ نانوشته غلط ندارد» و باید منتظر ماند و دید که آیا این وعده ابراهیم رئیسی محقق می‌شود یا نه. هر چه باشد، اما همین حالا هم می‌توان پرسید که چرا ایرانی‌ها (از متخصصان گرفته تا مردم عادی) نسبت به اجرای طرح‌هایی از این دست، تا این اندازه بدبین هستند؟
از «مسکن اجتماعی» تا «مسکن مهر» و تا «مسکن امید»
پاسخ سرراست و کوتاه به پرسشِ بالا این است که «تجربه تاریخی» چند دهه اخیر در ایران، نشان می‌دهد نمی‌توان به وعده‌های بزرگ و خیره کننده دولت‌ها دل خوش کرد. اما برای بسط دادنِ این استدلال، می‌توان نگاهی دقیق‌تر هم به جزئیات تاریخی انداخت.
طرح‌های بزرگ و سراسری دولتی برای خانه دار کردن شهروندان ایرانی از ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی کلید خورد، اما این قبیل طرح ها، دست کم در سه مقطع اوج گرفتند. نخستین مورد، طرح «مسکن اجتماعی» بود که در دولت هاشمی رفسنجانی کلید خورد و بنا بود طبقات فرودست را خانه دار کند. این طرح شکست خورد.
با بهبود وضعیت اقتصادی کشور و اولویت یافتنِ نیاز‌های طبقه متوسط بر نیاز‌های دهک‌های درآمدی پایین‌تر در دولت اصلاحات، اما خانه دار کردن همه مردم هم دست کم به فراموشی نسبی سپرده شد و شاید همین نقطه ضعف بود که به برآمدن محمود احمدی نژاد با وعده رسیدگی به محرومان در سال ۱۳۸۴ انجامید.
احمدی نژاد، اما دومین و بزرگ‌ترین طرح از این دست را کلید زد: طرح «مسکن مهر». بر اساس این طرح قرار بود حدود ۲.۳ میلیون واحد مسکونی با حذف قیمت زمین در کشور ساخته شود تا مشکل مسکن در کشور، دست کم برای مدتی به تعویق بیفتد.
با این همه، این طرح نه تنها با فشار به منابع بانکی موجب بروز تورم سنگین در کشور شد، که در دولت احمدی نژاد نیز به پایان نرسید و انتقادات گسترده‌ای نیز در مورد مکان یابی ساخت و ساز‌ها و نبود زیرساخت‌های مسکونی در پروژه‌های «مسکن مهر» در گرفت.
دولت روحانی هم در بهار ۱۳۹۸، با طرح موسوم به «طرح ملی بازآفرینی شهری» که به «مسکن امید» هم معروف شد، برای ساخت و ساز دولتی پا پیش گذاشت و سومین تلاش عمده برای خانه دار کردنِ ایرانی‌ها را کلید زد.
آن طور که اعلام شده بود، در این طرح دولت قصد داشت در مشارکت با شهرداری ها، انبوه سازان مسکن و البته با بهره مندی از تسهیلات بانکی، به ساماندهی بازار مسکن در کشور بپردازد. این طرح، اما هرگز نه به ابعاد طرح «مسکن مهر» رسید و نه آنچنان جذابیتی برای بانک‌ها و انبوه سازانی پیدا کرد که قرار بود برای اجرای آن پا پیش بگذارند.
تلاش ابراهیم رئیسی برای حل معضل مسکن در ایران، در واقع چهارمین تلاش از این نوع است و البته بزرگ ترینِ آنها. به عبارت ساده، تاکنون هیچ دولتی در ایران نتوانسته سالانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد و عجیب آنکه این وعده پرخرج، در یکی از بدترین بحران‌های اقتصادی در تاریخ ایران داده شده است.

مشکل از خودِ «مسکن» نیست برادر!
به این ترتیب، هنوز و پس از گذشت حدود ۴ دهه از انقلاب اسلامی، مشکل تامین مسکن برای شهروندان ایرانی و به خصوص شهروندان دهک‌های درآمدی پایین تر، مرتفع نشده است. عباس آخوندی، وزیر پیشین راه و شهرسازی حدود دو سال پیش گفته بود که حدود ۱۹ میلیون ایرانی «بدمسکن» هستند و منظور او این بود که این تعداد شهروند ایران (یعنی حدود یک نفر از هر چهار نفر ایرانی) در حاشیه شهر‌ها و در مناطقی زندگی می‌کنند که زیرساخت‌های شهری کافی در آن‌ها وجود ندارد.
با این همه، به دنبال بروز شوک‌های تورمی سنگین در دهه ۱۳۹۰ که آخرین مورد آن‌ها هنوز هم ادامه دارد، بخش بزرگی از جمعیت ایران توانایی تامین مسکن را به طور کلی از دست داده اند. در این میان، بروز وضعیت بحرانی مالی در نهاد‌های حاکمیتی و نظام بانکی کشور هم موجب شده که توان اعطای تسهیلات نیز به حداقل برسد و به این ترتیب، بسیاری از کارشناسان مسکن پیش بینی می‌کنند بازار مسکن وارد رکودی بسیار سنگین خواهد شد.
این در حالی است که بر اساس برخی داده‌های آماری، کلیت طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی هم زیر سوال است، چرا که اکنون کشور با مازاد عرضه مسکن مواجه است و نه کمبود عرضه مسکن.
بر این اساس، داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهند که چیزی در حدود ۲۹ میلیون واحد مسکونی (اعم از «در حال استفاده»، «خالی از سکنه» و «خانه دوم») در کشور وجود دارد و این در حالی است که تعداد خانوار‌های کشور، ۲۶ میلیون مورد است. به عبارت ساده تر، در ایران نزدیک به ۳ میلیون واحد مسکونی بیش از تقاضا وجود دارد.
اما اگر این طور است، چرا بسیاری از ایرانی‌ها فاقد خانه مسکونی هستند؟ دلیل واضح، تعدد مالکیت از سوی برخی شهروندان است که از قضا، مالیاتی هم برای این موضوع نمی‌پردازند. از آن سو، تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن، همان چیزی است که به رشد قیمت‌ها دامن زده است و دستِ متقاضیِ واقعی را از بازار کوتاه کرده است.
نبود «آمایش سرزمینی» هم البته دخیل است: همین چند روز پیش بود که علیرضا صادقی، مدیرکل حریم شهرداری تهران، از «گسترش غیرمجاز» حریم پایتخت انتقاد کرد و نسبت به سکونت «۲۰ درصد» جمعیت کشور در این محدوده تا سال ۱۴۰۴ هشدار داد.
صادقی به ایلنا گفته بود که با وجود آنکه حریم شهر تهران تنها باید «۰.۴ درصد از مساحت کشور» را شامل شود، با رشد کانون‌های جمعیتی در حریم شهر تهران تا سال ۱۴۰۴، حدود ۲۰ درصد از جمعیت کشور در این محدوده قرار خواهد گرفت که این یک «فاجعه بزرگ» است.
در واقع، وقتی حدود ۱۷ میلیون ایرانی تنها در ۰.۴ درصد از مساحت کشور زندگی می‌کنند، بدیهی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن باید به قیمت‌هایی تا حدود ۳۰ میلیون تومان هم برسد، یعنی عددی که ممکن است معادل درآمد یک سال برخی ایرانی‌ها باشد.
به این ترتیب، به نظر می‌رسد دولت و مجلس، سُرنا را از سر گشاد آن می‌نوازند: بازار مسکن ایران اساساً به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی مازاد (با سرمایه گذاری سالانه دست کم ۵۰۰ هزار میلیارد تومانی) نیازی ندارد، بلکه انتظام‌بخشی به اقتصاد ایران است که باید در اولویت نخست قرار بگیرد.
وام یک میلیارد تومانی و دری که به روی کسی باز نمی‌شود!
در این میان، طی روز‌های اخیر، شورای پول و اعتبار مصوبه‌ای را به تصویب رسانده که بر اساس آن، سقف تسهیلات مسکن مسکن جوانان، از ۴۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند.
بر این اساس، فردی که حداقل ۱۸ سال سن داشته باشد (یا، ولی قانونی او) می‌تواند با افتتاح یک حساب در بانک مسکن و واریز ماهانه ۲۰۰ هزار تومان به مدت ۵ تا ۱۵ سال، پس از پایان این مدت تسهیلات مسکن جوانان را دریافت کند.
برای دریافت وام یک میلیارد تومان، طی شدن زمان ۱۵ ساله ضروری است و البته، این مصوبه جدید تنها شامل حال کسانی می‌شود که از ۱۷ شهریورماه سال ۱۴۰۰ به بعد اقدام به افتتاح حساب کرده باشند.
در شرایطی که متقاضی همین امروز نسبت به افتتاح حساب مسکن جوانان اقدام کرده و ماهانه ۲۰۰ هزار تومان تا سال ۱۴۱۵ واریز کند، پس از دریافت تسهیلات ۱ میلیارد تومانی ۲۰ ساله با نرخ ۹ درصد، باید ماهانه ۸ میلیون و ۹۷۳ هزار تومان قسط به منظور بازپرداخت به حساب بانک مسکن واریز کند. بر این اساس، مجموع اقساط پرداختی در پایان ۲۰ سال معادل ۲ میلیارد و ۱۵۹ میلیون ۳۴۲ هزار تومان خواهد بود که در مجموع ۵۳ درصد از بازپرداخت، در قالب سود دریافت خواهد شد.
اما آیا این طرح می‌تواند دردی از معضل خرید مسکن از سوی جوانان دوا کند؟ احتمالاً نه، چرا که تا پایان سال ۱۴۱۵ خورشیدی، اقتصاد ایران به صورت بالقوه می‌تواند متحمل چندصد درصد تورم شده باشد و ارزش تسهیلات دریافتی در آن سال، عددی باشد که به «هیچ» نزدیک‌تر است تا به کمکی برای خرید مسکن.
آیا اصلاً راه حلی وجود دارد؟
اما در این وضعیت دولت برای تامین مسکن، به ویژه تامین مسکن برای شهروندان در دهک‌های درآمدی پایین‌تر چه می‌تواند بکند؟ برای یافتن راه حل شاید نخست باید مشکل را شناسایی کرد. مسکن از جمله کالا‌های «غیر منقول» است و این یعنی امکان واردات مسکن از خارج وجود ندارد. از طرفی، تقریباً تمام کالا‌های مورد نیاز برای ساخت مسکن (بتن، آهن، کاشی، سیمان، شیرآلات و...) در داخل ساخته می‌شوند. بنابراین، تامین نهاده‌های مورد نیاز برای ساخت مسکن «الزاماً» به نرخ ارز‌های خارجی گره نمی‌خورد.
در این میان، کارشناسان حوزه مسکن معتقدند اوج گیری قیمت این کالا که همزمان به عنوان اصلی‌ترین دارایی (property) در میان بخش کثیری از جمعیت کشور هم در نظر گرفته می‌شود، دلیلی به جز نابسامانی وضعیت اقتصاد کلان کشور ندارد.
به عبارت ساده تر، این بروز شوک‌های تورمی است که به افزایش قیمت مسکن و خروج آن از دسترس عمده دهک‌های درآمدی کشور ختم می‌شود. اما بروز شوک‌های تورمی در کشور چه دلیلی دارد؟ پاسخ این است که فارغ از فشار‌های بین المللی که به افت ارزش ریال در سال‌های اخیر ختم شده اند، بخش اصلی تورم افسارگسیخته در ایران ناشی از کسری بودجه مداوم دولت‌های ایرانی است.
به بیان خیلی ساده، دولت‌های ایرانی تقریباً همواره بیش از آنچه درآمد داشته اند خرج کرده اند و این به کسری بودجه، تورم افسارگسیخته و توزیع فقری همه گیر در میان ایرانی‌ها انجامیده است. در واقع، کسی از دولت‌های ایرانی انتظار معجزه و «قهرمان بازی» ندارد. راه خانه دار شدن ایرانی‌ها از انضباط مالی دولت می‌گذرد و شاید بهتر باشد دولت همین یک کار را به درستی انجام دهد.

معادله مسکن در نیمسال دوم

اقتصاد آنلاین در این زمینه نوشت: جهت قیمت مسکن و سرعت تغییرات آن در نیمه دوم سال 1400 را مجموعه‌ای از «فرضیات» (شرایط موجود بازار) و «مجهولات» (متغیرهای بازی‌ساز) تعیین می‌کند که باتوجه به برآوردهایی که از این دو دسته عوامل وجود دارد، می‌توان معادله بازار مسکن پیش‌رو را در سه سناریو ترسیم و بررسی کرد.
یک واقعیت در بازار مسکن وجود دارد و آن، «تعقیب اوضاع اقتصادی و سیاسی» از سوی تقریبا همه فعالان بازار مسکن - طیف خریداران مصرفی و سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین ضلع سوم معاملات یعنی واسطه‌های ملکی- است؛ به نظر می‌رسد اکثریت افرادی که فعال یا نیمه‌فعال در این بازار محسوب می‌شوند، منتظر یک اتفاق برای تغییر شرایط هستند. این انتظار، به دلیل همان فرضیه‌های فعلی بازار و برداشت افراد از شرایط آتی است.
شرایط موجود بازار مسکن (فرضیه‌ها) را می‌توان در چهار تصویر کلی مورد رصد قرار داد. این موارد شامل «اضافه‌پرش رخ داده در قیمت مسکن»، «اثر تورم عمومی بر تورم ملکی»، «تورم هزینه ساخت» و همچنین «انتظارات تورمی یا انتظارت کاهشی» است.
با این شرایط، معادله بازار مسکن نیمسال دوم 1400، سه مجهول دارد که می‌توان آنها را در قالب «ریسک غیراقتصادی ناشی از تحلیل فعالان بازار درباره نشست برجام»، «مالیات ضدسفته‌بازی برای انبوه آپارتمان‌های بلااستفاده» و «آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت تورم عمومی» در نظر گرفت.
به این ترتیب، جواب معادله «مسکن در نیمسال دوم» یکی از سه گزینه «اختلال در مسیر بهبود در جریان عبور از فاز سه سال گذشته»، «بهبود کاملا محسوس اوضاع» یا «تعمیق رکود تورمی» می‌تواند باشد.
فروض بازار مسکن
سطح قیمت مسکن در تهران براساس آخرین آمار رسمی در نزدیکی 31 میلیون تومان به ازای هر مترمربع قرار دارد. هنوز آمار مربوط به نبض قیمت در شهریور اعلام نشده است اما طبق یک آمار قابل استناد، میانگین قیمت فایل‌های فروش آپارتمان (قبل از انجام معامله) در آخرین ماه تابستان 2درصد نسبت به مرداد افزایش پیدا کرد. با فرض همان 31 میلیون تومان، این سطح قیمتی وقتی با دستگاه‌های سنجش «حباب قیمت ملک» مورد آزمون قرار می‌گیرد، نتایج از «اضافه پرش» به میزان 5 تا حدود 23 درصد حکایت دارد.
منظور از «اضافه پرش» قیمت مسکن، سطح بالاتر از «قیمت متعارف» است. طی سه سال گذشته، تحت تاثیر غیبت اجباری تقاضای مصرفی (خریداران موثر، رونق‌ساز و پایدار در بازار معاملات ملک) و حضور پرقدرت تقاضای غیرمصرفی (سفته‌بازها، خریداران سرمایه‌ای و مجموع افرادی که با خریدشان باعث انجماد حجم قابل توجهی آپارتمان و بلااستفاده گذاشتن آنها شدند)، قیمت مسکن طی سه سال جهش مکرر بیش از 60 درصد در هر سال افزایش پیدا کرد. این جهش‌ها باعث شد «تناسب قیمت آپارتمان با اجاره‌بها» و همچنین «نسبت سنتی سطح قیمت مسکن با نرخ دلار» و البته «تناسب تورم مسکن با نرخ رشد نقدینگی» به هم بخورد. این سه به هم‌خوردگی براساس همان سه دستگاه سنجش حباب قیمت، شناسایی شده است. نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها در حال حاضر بالای عدد 34 است، در حالی که سقف تاریخی آن طی سه دهه گذشته، 25 بوده است. برای بازگشت قیمت مسکن از «اضافه پرش» در این حالت، انتظار می‌رود سطح قیمت دست‌کم 20درصد طی دوره زمانی پیش‌رو کاهش پیدا کند. این کاهش البته لزوما در کوتاه‌مدت رخ نمی‌دهد یا حتی ممکن است به شکل کاهش قیمت اسمی نباشد.
براساس نسبتی که بین نرخ دلار و قیمت یک مترمربع واحد مسکونی طی دوره‌های گذشته (دوره‌هایی که دلار مشمول تثبیت نبوده است) وجود دارد و همچنین میزان افزایش آن از ابتدای 96 تاکنون و مقایسه نرخ رشد آن (3/ 7 برابر) با میزان رشد قیمت مسکن در همین بازه زمانی، به نظر می‌رسد در وضعیت فعلی، سطح قیمت مسکن چیزی در حدود 5 درصد بالاتر از رقمی است که نسبت آن با دلار را به حالت الگوی گذشته برمی‌گرداند. اما در این میان، یک فاکتور باید مدنظر قرار بگیرد و آن، سطح فعلی نرخ دلار است که در صورت «کاهش ریسک غیراقتصادی» در آینده نزدیک، دچار افت می‌شود و در نتیجه، شرایط را برای کاهش قیمت نیز فراهم می‌آورد.
طی سه سال گذشته از آنجا که نبض معاملات ملک کاملا در اختیار تقاضای غیرمصرفی بود، این گروه به صورت معنادار با «نوسانات بازار ارز»، در مسیر خرید یا فروش آپارتمان شارژ شدند و حرکت کردند. دلار طی این مدت، یکی از بازیگردانان اصلی در بازار ملک بود. به همین خاطر، طی ماه‌های پیش‌رو نیز جهت کاهشی نرخ دلار یا برعکس، همچنان بر نبض قیمت مسکن موثر خواهد بود.
دستگاه سوم «سنجش اضافه‌پرش قیمت مسکن» نیز که رابطه نرخ رشد قیمت با نرخ رشد نقدینگی را تصویر می‌کند بیانگر آن است که طی 5/ 7 سال گذشته، میزان رشد قیمت مسکن به مراتب بیشتر از رشد نقدینگی بوده است و این یعنی، عبور قیمت از سطح متعارف که انتظار برای کاهش را تقویت می‌کند. در فاصله ابتدای 93 تا مرداد 1400، حجم نقدینگی تقریبا 6 برابر شد در حالی که متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران 6/ 7 برابر شده است. با این دستگاه نیز مشخص می‌شود سطح قیمت تا بازگشت به میزان متعارف و قابل انتظار برای «رونق غیرتورمی معاملات ناشی از بازگشت خریداران مصرفی و موثر به صحنه»، نیاز دارد حدود 20 تا 23 درصد کاهش پیدا کند تا تناسب مجددا برقرار شود.
با وجود آنکه سطح قیمت مسکن با استناد به نتایج دستگاه‌های سنجش، بالاتر از سطح متعارف قرار دارد، اما در حال حاضر سطح تورم عمومی به عنوان متغیر موثر نیز بالا است. رکورد 10 ساله تورم عمومی ماهانه، شرایط را برای بازگشت قیمت ملک به سطح متعارف پیچیده کرده است.
از طرفی، هزینه ساخت و‌ساز و قیمت تمام شده که تابعی از «قیمت مصالح ساختمانی» و «قیمت زمین» است، برای سازنده‌ها مشکل‌ساز شده است. رشد تند هزینه ساخت طی یک سال اخیر از یکسو تیراژ ساخت را پایین آورده و از سوی دیگر فضای روانی بازار معاملات آپارتمان را از محل «جهت‌گیری قیمت واحدهای مسکونی چندسال ساخت از قیمت نوسازها»، تحت تاثیر قرار داده است.
«انتظارات تورمی» و نوسان محسوس آن طی یک سال گذشته، خود به عاملی برای تغییر رفتار خریداران و فروشنده‌های ملک و تاثیرگذاری بر قیمت‌ها بدل شده است. پاییز سال گذشته، با فروکش‌کردن انتظارات تورمی، تورم ماهانه مسکن در تهران از 10 درصد در مهر به حدود 2 درصد در آبان سقوط کرد و در آذر منفی شد. آن زمان، «ریسک غیراقتصادی» به‌شدت ریزش کرده بود. همچنین طی دو ماه اول بهار امسال نیز باز به دنبال برگزاری سریالی نشست‌های برجامی، متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از 5 درصد افت کرد اما بعد از آن، مجددا با افزایش «انتظارات تورمی»، سطح قیمت نیز صعودی شد.

سه سناریوی بازار چه می‌گوید؟
اکنون با لحاظ فرضیات موجود که تصویر فعلی بازار مسکن را به نمایش می‌گذارد و همچنین سه مجهول (بازی‌سازهای بیرونی و درونی)، وضعیت نیمسال دوم این بازار را می‌توان در قالب سه سناریو ترسیم کرد.
وزن‌های این سه مجهول -«ریسک غیراقتصادی ناشی از تحلیل فعالان بازار درباره نشست برجام»، «مالیات ضدسفته‌بازی برای انبوه آپارتمان‌های بلااستفاده» و «آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت تورم عمومی»- به لحاظ میزان اثرگذاری‌شان بر رفتار بازیگران بازار را می‌توان با تجربه سه سال گذشته به این صورت برآورد کرد که مجهول اول یعنی موضوع ریسک غیراقتصادی، فعلا بیشترین تاثیر را بر رفتارها و حرکات معامله‌گران ملکی دارد. بنابراین، سناریوهای سه‌گانه با لحاظ شرایط ممکن ابتدا برای این پارامتر و سپس دو پارامتر دیگر، قابل بررسی است.
سناریوی اول یعنی «اختلال در مسیر بهبود در جریان عبور از فاز سه سال گذشته» را براساس «آستانه برگزاری نشست برجام» می‌توان برای بازار مسکن نیمسال دوم مطرح کرد. این حالت، درست شرایط ماه شهریور را تداعی می‌کند. اگر وضعیت ماه‌های آینده به شکلی باشد که فعالان بازارها این طور برداشت کنند که «شروع مذاکرات وین، نزدیک است اما زمان آن دقیقا مشخص نیست»، در این صورت بازار ملک محل ورود تقاضای سرمایه‌ای از مبدأ بازارهایی می‌شود که در شرایط «آستانه شکل‌گیری دوباره مذاکرات»، ریسک ماندن یا ورود به آنها بالا ارزیابی می‌شود. در این سناریو اگر سیاستگذار بخش مسکن اهرم مالیات ضدسفته‌بازی را که همان «مالیات سالانه» است خیلی زود به کار بیندازد، بازار ملک هم مثل بازارهای موازی، برای تقاضای غیرمصرفی، پرریسک می‌شود. همچنین اگر دولت نیز برای جبران کسری بودجه، از مسیر غیرتورمی (انتشار اوراق بدهی) استفاده کند، شرایط برای صعود بیشتر تورم عموم سلب می‌شود که در این حالت نیز تاحدودی هیجان خریدهای سرمایه‌ای ملک به دلیل کاهش نسبی انتظارات تورمی ناشی از مهار نرخ رشد نقدینگی، فروکش می‌کند.
خلاصه سناریوی اول حکایت از آن دارد که در صورت حاکم بودن وضعیت «آستانه مذاکرات»، صبر و انتظار فعالان بازارها باعث جلب نگاه گروهی از سرمایه‌گذاران به سمت بازار ملک می‌شود اما اگر دولت به شکل صحیح برای تامین مالی هزینه‌های خود (از طریق اوراق) و برای درون بازار مسکن (از طریق مالیات)، سیاستگذاری کند، امکان عبور بازار مسکن از این وضعیت، با کمترین تورم ملکی وجود دارد.
سناریوی دوم که آن را «بهبود کاملا محسوس اوضاع» می‌توان عنوان کرد، در صورتی تحقق پیدا می‌کند که «نشست‌های برجامی با شروع مذاکرات، برگزار شود». در این حالت، با توجه به تجربه ابتدای بهار امسال، «انتظارات تورمی» به شکل محسوس فروکش می‌کند و رفتار خریدار و فروشنده ملک معکوس می‌شود؛ فروشنده‌ها وارد بازار می‌شوند و خریداران سرمایه‌ای عقب‌نشینی می‌کنند. در این سناریو، مسیر بازگشت قیمت آپارتمان از سطح نامتعارف به سطح متعارف - بازگشت از اضافه‌پرش- حتی در کوتاه‌مدت فراهم می‌آید. این سناریو، آنچنان به دو متغیر دیگر وابستگی ندارد هر چند اگر زمینه برای کاهش تورم عمومی و همچنین عرضه آپارتمان‌های منجمد به بازار ملک فراهم شود، مسیر بازگشت قیمت مسکن، شیب منفی هم پیدا می‌کند و سرعت اصلاح قیمت بیشتر می‌شود.
سناریوی سوم اما بدترین حالت ممکن می‌تواند باشد یعنی «تعمیق رکود تورمی». این سناریو در صورتی رقم می‌خورد که «بازارها از کاهش ریسک غیراقتصادی، فاصله بگیرند». چنانچه در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، علامتی از برگزاری نشست‌های برجامی مخابره نشود و در عین حال، شرایط به سمت دورشدن از مذاکرات برود، افراد سعی می‌کنند برای مدیریت انتظارات خود به سرمایه‌گذاری در بازارها از جمله بازار ملک روبیاورند. نتیجه این حرکت، سخت‌تر شدن مسیر برای خروج از رکود تورمی مسکن است. با این حال، برای این سناریو نیز مثل سناریوی اول،
«دو بازیگردان دیگر» می‌تواند در بازار ملک نقش‌آفرین شود و جلوی بدتر شدن اوضاع را بگیرد. مسوولیت دولت برای مهار تورم عمومی و همچنین مهار سفته‌بازی ملکی در این سناریو، سنگین‌تر از دو حالت قبل می‌شود. اگر دوباره نااطمینانی به آینده قیمت‌ها ایجاد شود، کنترل رشد نقدینگی و همچنین ریسک‌دار شدن خریدهای بلااستفاده در بازار مسکن، تا حدودی جلوی تورم بیشتر را در این بازار می‌گیرد. در کنار این سناریو ممکن است گروهی از فعالان بازار مسکن سراغ «تاثیر وام‌های جدید خرید مسکن» و «طرح مسکن‌سازی یک میلیونی در سال» را بگیرند. در وضعیت فعلی، فاکتور وام خرید مسکن به خاطر «فاصله نسبی قدرت این وام‌ها با قیمت مسکن و انتظار کاهش قیمت»، اثرگذاری چندانی بر رفتار بازیگران بازار ملک ندارد. فاکتور طرح مسکن‌سازی یک میلیونی نیز در این شرایط، «فاکتور خنثی» محسوب می‌شود به این معنا که تاثیری بر بازار ندارد. اما اگر ساخت و سازهای طبیعی از رکود فعلی خارج شود، اجرای آن طرح دولت، ممکن است به کاهش عرضه مصالح ساختمانی برای ساخت‌وسازهای شهری منجر شود.