کبنانیوز - مسکن در دوراهی ثبات یا افزایش قیمت

محمود فاطمی‌عقدا با بررسی وضعیت بازار مسکن در سال 1401 گفت: با توجه به شروع برنامه‌های تحویل مسکن در طرح نهضت ملی بازار نباید در سال جاری همچون سال‌های قبل دچار آشفتگی باشد. برداشت من از وضعیت بازار این است که حتی اگر برجام به نتیجه نرسد بازار مسکن امسال یک بازار پایدار خواهد بود.
به گزارش کبنا، افزایش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر سبب شده است تا بسیاری از خانوارها قید صاحب‌خانه شدن را بزنند. این در حالی است که پیش از شروع سال 1401 برخی از فعالان و کارشناسان بازار معتقد بودند که بازگشت به برجام سبب بهبود وضعیت بازار مسکن خواهد شد به گفته آنها در صورتی می‌توانیم انتظار ثبات یا کاهش قیمت مسکن را داشته باشیم که عوامل موثر بر این بازار همچون مذاکرات برجام به نتیجه برسد، تورم کنترل و قیمت نهاده‌های ساختمانی کنترل شود. اما تا کنون هیچ‌کدام از این مسائل محقق نشده و این پرسش که چه سرنوشتی در انتظار بازار مسکن خواهد بود مطرح می‌شود ؟
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در خصوص وضعیت بازار مسکن ‌گفته است: «با ادامه تورم در بازار و اُفت ارزش پول ملی، قدرت خرید مسکن از مردم گرفته شد و احتمال گرانی خانه به دلیل افزایش قیمت دلار در شش ماه نخست سال زیاد است.»
حسن محتشم در گفت‌وگو با اقتصاد ۲۴ گفته است: «در بازه زمانی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ قیمت مسکن در تهران حدود ۶۰۰ تا ۸۰۰ درصد افزایش داشته است. تعیین قیمت و شرایط معاملات در بازار مسکن، بستگی به لغو تحریم‌ها دارد. هرچند مذاکرات برجام همچنان در سکوت و ابهام قرار دارد، اما سرنوشت این نشست‌ها تعیین کننده وضعیت بازار مسکن کشور است. اگر قیمت ارز با همین سرعت در حال افزایش باشد قطعاً قیمت مسکن بیش از این گران می‌شود و به طبع آن تقاضا در این بازار به دلیل ضعف قدرت مالی مردم به شدت کاهش می‌یابد. مردم به سختی در تهران صاحب خانه می‌شوند و محدوده معاملات مسکن در سال جاری در صورت عدم تغییرشرایط اقتصادی کشور، بسیار کوچک‌تر خواهد شد.»
وی با تاکید بر اینکه در ۶ ماه نخست سال جاری وضعیت گرانی و تورم در بازار مسکن پیش بینی می‌شود، اظهار کرده است: «تغییر و بهبود شرایط در بحث قیمت مسکن، تنها به نتایج مثبت مذاکرات و لغو تحریم‌ها و درنهایت آزادسازی منابع مالی کشور، بستگی دارد که در این صورت ارزش پول ملی تقویت و ثبات نرخ دلار را به همراه دارد و به موازات آن قیمت‌ها در بازار مسکن شکسته خواهد شد.»
بازار مسکن در سال 1401، بازاری پایدار خواهد بود
محمود فاطمی عقدا، کارشناس بازار مسکن با اشاره به وضعیت بازار در سال جاری به «ابتکار» گفت: من گمان می‌کنم با توجه به شروع برنامه‌های تحویل مسکن در طرح نهضت ملی بازار نباید در سال جاری همچون سال‌های قبل دچار آشفتگی باشد. برداشت من از وضعیت بازار این است که حتی اگر برجام به نتیجه نرسد بازار مسکن امسال یک بازار پایدار خواهد بود. البته این مسئله به شرطی محقق خواهد شد که دولت از ظرفیت‌های درونی کشور به خوبی استفاده کند.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه به ضرورت استفاده از ظرفیت دولت در حوزه نهضت ملی مسکن اشاره کرد و در این باره گفت: نهضت ملی مسکن و همچنین مسکن مهر فرصتی است که دولت می‌تواند از آن طریق حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی را تحویل متقاضیان بدهد. این مسئله تاثیر بسیاری در وضعیت بازار مسکن خواهد داشت.
فاطمی‌عقدا گفت: اگر دولت به دلیل فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم و مهیا نبودن شرایط نتواند این کار را انجام دهد و از فرصت استفاده کند، بازار در تنگنا قرار خواهد گرفت و در آن شرایط ممکن است ما شاهد افزایش قیمت مسکن در سال جاری باشیم.
وی افزود: با توجه به سیاست‌های دولت در مجموع من خوشبین به وضعیت بازار مسکن هستم چراکه برنامه نهضت ملی مسکن آغاز شده است و این مسئله می‌تواند بازار را تا حدودی کنترل کند.
معاملات رونق خواهد یافت؟

این کارشناس بازار مسکن در ادامه صحبت‌هایش به پیش‌بینی وضعیت معاملات در سال جاری پرداخت و در این باره گفت: اگر همان طور که اشاره کردم شرایط مناسب باشد معاملات نیز صد در صد رونق پیدا خواهد کرد.
فاطمی‌عقدا گفت: تهران یک شهر مهم بوده و شهرداری تهران مصمم است برنامه‌های مسکن را سرعت بدهد. لذا من گمان می‌کنم با سرعت گرفتن برنامه‌های شهرداری در زمینه مسکن بازار وضعیت مناسبی پیدا خواهد کرد و ما نباید همانند سال‌های قبل شاهد افزایش قیمت سرسام‌آور در این حوزه باشیم.
این کارشناس بازار مسکن در پایان با اشاره به افزایش برخی از هزینه‌ها و تاثیر آن در بازار گفت: به هر حال هزینه دستمزد کارگران، هزینه زیرساخت‌ها و بیمه کارگران ساختمانی افزایش یافته و این مسائل می‌تواند بر قیمت تمام شده مسکن تاثیر بگذارد. بنابراین با توجه به این موارد ممکن است شاهد افزایش قیمت باشیم اما اگر دولت بتواند از فرصت‌های پیش روی خود استفاده کند این افزایش قیمت را می‌تواند تا حدودی مهار کند.
کاهش قیمت مسکن تا دوسال آینده ادامه دارد
رییس اتحادیه مشاوران املاک با اعلام اینکه سال ۱۴۰۱ سال کاهش قیمت مسکن است، گفت: این شرایط تا دو تا سال آینده نیز در کشور ادامه دارد و شاهد تداوم کاهش قیمت مسکن خواهیم بود.
در همین راستا بانک مرکزی در نخستین گزارش خود از بازار مسکن در فرودین ۱۴۰۱، از کاهش بیش از ۲ درصدی قیمت مسکن خبر داده است.
«مصطفی‌قلی خسروی» به گزارش بانک مرکزی در خصوص قیمت مسکن در فروردین ۱۴۰۱ اشاره کرد و به ایرنا گفت: دولت در تلاش است با طرح نهضت ملی مسکن کمبود مسکن در کشور را جبران کند و این طرح در چند حوزه از جمله مسکن روستایی و مسکن شهری در حال تدارک و اجرا است.
وی با بیان اینکه اکنون حدود ۷۲۰ هزار واحد مسکونی کمبود ساخت در کشور وجود دارد، گفت: هر سال آپارتمان‌های فرسوده نیز به این سبد اضافه می‌شود و آمار خانه اولی‌ها نیز وجود دارد. بنابراین دولت سیزدهم با شناسایی این کمبود و طرح نهضت ملی قصد جبران کسریِ مسکن را دارد.
به گفته قلی خسروی بازار به افزایش عرضه واکنش مثبت نشان خواهد داد و تکمیل مسکن در طرح‌های دولتی از جمله مسکن مهر و مسکن ملی و تحویل آن به متقاضیان، رشد بی رویه قیمت مسکن را کنترل خواهد کرد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در باره کاهش تعداد معاملات نسبت به اسفندماه ۱۴۰۰ نیز گفت: امسال سال تثبیت قیمت مسکن است. در عین حال وارد رکود عمیق‌تری شده‌ایم و در شرایط رکود نیر شاهد افزایش قیمت نخواهیم بود.
به گفته قلی خسروی با احتمال نتیجه گیری از مذاکرات رفع تحریم‌ها تا دو سال آینده شاهد کاهش قیمت مسکن هستیم.
وی گفت: احتمالاً با افزایش جزیی در نرخ نهاده‌ها مواجه هستیم که به ساخت و ساز هم باز می‌گردد و تأثیر جزیی در قیمت عرضه می‌گذارد.
«قلی خسروی» فروردین امسال نیز به ایرنا گفته بود دلالان و سوداگران قصد دارند از عدم تناسب در عرضه وتقاضا سوءاستفاده کنند و نرخ‌گذاری بازار اجاره و مسکن را انجام دهند. بر این اساس سوداگران مسکن و مخالفان طرح‌های اقتصادی دولت در بخش مسکن با هدف کسب سود بیشتر و بر هم زدن بازار، قیمت‌های غیر واقعی را در فضای مجازی منتشر می‌کنند.
قیمت مسکن در تهران در فروردین امسال با کاهش ۲.۴ درصدی نسبت به اسفندماه همراه شد و در حالی که در ۱۲ ماه منتهی به فروردین سال ۱۴۰۰ مسکن ۹۱.۷ درصد گران شده بود، این نرخ با نزول قابل توجه در دولت سیزدهم به ۱۶.۹ درصد کاهش یافته است. همچنین، بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در فروردین ماه سال ۱۴۰۱، به ۳.۴ هزار واحد مسکونی محدود شد که نسبت به ماه قبل ۴۹.۹ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۳.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.
بعید می‌دانم امسال مسکن گران شود
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان با اشاره به افزایش تصاعدی اجاره‌بها، گفت: تا زمانی که تلنگر و شوکی به بازار مسکن وارد نشود، این بازار از حالت رکود تورمی خارج نمی‌شود و بعید می‌دانم امسال مسکن افزایش قیمت داشته باشید.
رسول جهانگیری در گفت‌وگو با ایسنا، درباره آخرین وضعیت بازار مسکن و رهن و اجاره، اظهار کرد: رهن و اجاره تابعی از قیمت مسکن است و به واسطه کاهش و افزایش بهای مسکن، قیمت‌ها تغییر می‌کند.
وی افزود: در حال حاضر بازار خرید و فروش مسکن دچار رکود تورمی است و خرید فروش ملموس نیست و طی چند ماه گذشته دچار رکود عیجیبی شده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان درباره افزایش قیمت مسکن، توضیح داد: این افزایش به دو دلیل است؛ نخست به دلیل کاهش شدید ارزش پول ملی کشور که متاسفانه قیمت طلا، مسکن، خودرو و ... افزایش یافت و دلیل دیگر گرانی مسکن به دلیل فاصله زیاد بین عرضه و تقاضا است.
وی با بیان اینکه به گفته کارشناسان سالانه نیازمند ساخت یک میلیون واحد مسکن هستیم، افزود: با توجه به وجود حدود ۲۷ میلیون خانوار و نیاز مسکن در کشور، از سوی دیگر عمر مفید مسکن نیز ۳۰ سال است، هر ساله یک میلیون مسکن نیز به‌صورت خودکار به چرخه تخریب و بازسازی می‌روند.
جهانگیری با اشاره به برای تخریب و بازسازی نیز سالانه به یک میلیون مسکن نیاز داریم، افزود: از سوی دیگر یک میلیون مسکن نیز برای بقیه اقشار کشور نیاز است که طی دهه گذشته تنها برای یک سوم این نیاز در کشور مسکن ساخته شده است.
وی همچنین تاکید کرد: ساخت و سازهای یک دهه گذشته بیشتر تفننی و در قالب سرمایه‌گذاری بوده و افراد برای افزایش سرمایه خود ساخت و ساز کرده‌اند، چراکه امن‌ترین محل برای بازگشت سرمایه است، بنابراین این ساخت و سازها متناسب با تقاضای مردم نبوده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان ادامه داد: در این شرایط به جای ساخت آپارتمان‌های ۵۰ تا ۱۰۰ متری متناسب با قدرت خرید مردم و تغییر سبک زندگی و نظام خانواده، ساخت و سازها تنفننی با زیربنای ۲۰۰ و یا ۵۰۰ متر بوده و به نوعی مناسب ذائقه مصرف‌کننده بازار نبوده است.
وی با اشاره به اینکه منازل مسکونی با زیربنای بالا خریداران خاص و لاکچری دارند، گفت: بنابراین این ساخت و سازها از متقاضیان بازار مسکن عددی را کم نکرده و فاصله عرضه و تقاضای مسکن دائم در حال افزایش است که این موجب افزایش نجومی و تصاعدی قیمت مسکن شده است.
جهانگیری درباره تأثیر طولانی شدن و ابهام مذاکرات هسته‌ای بر افزایش قیمت مسکن، اظهار کرد: بازار مسکن ما داخلی است و دولت می‌تواند با پهن کردن فرش قرمز زیر پای سرمایه‌گذار بازار مسکن، فاصله بین عرضه و تقاضای این بازار را کم و هزینه‌های ساخت و ساز را کاهش دهد.

وی با بیان اینکه عیب بزرگ جامعه ما این است که بیش از حد سیاسی شده است، افزود: در حالیکه در کشورهای دیگر این گونه نیست، اما در ایران به علت تبلیغات دشمنان و هیجانات برخی مسئولان در حوزه سیاست، موجب شده تا مردم در مسائل اقتصادی نیز سیاسی فکر کنند در حالیکه بسیاری از بازارهای ما هیچ ارتباطی به سیاست ندارد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان تأکید کرد: بازار مسکن ما می‌تواند رونق پیدا کند و دولت باید زیرساخت‌های ساخت مسکن را مهیا کند تا متقاضیان بازار مسکن کم شود.
وی گفت: اگرچه امروز خرید و فروشی در بازار مسکن نمی‌شود، اما به واسطه چندماه گذشته قیمت‌ها بالاست که این موضوع بر بازار رهن و اجاره‌ها نیز اثرگذاشته است و موجب افزایش تصاعدی آن شده و اکنون شرایط خوبی برای مستاجران نیست.
جهانگیری با بیان اینکه امیدواریم مالکان شرایط اقتصادی مستاجران را در نظر بگیرند، توضیح داد: هزینه‌های رهن و اجاره در سبد خانوار مردم اثرگذار است. زمانی یک پانزدهم هزینه خانوار مربوط به رهن و اجاره بود، اما امروز شاید یک دوم و یک سوم هزینه یک خانوار را در بر می‌گیرد، بنابراین قوای سه گانه باید سیاست اقتصادی مناسبی را قبل از شروع فصل رهن و اجاره تدبیر کنند تا از هنجار شکنی قیمت بالای اجاره جلوگیری کنند.
وی با پیش بینی بازار مسکن، گفت: تا زمانی که تلنگر و شوکی به بازار مسکن وارد نشود، این بازار از حالت رکود تورمی خارج نمی‌شود و بعید می‌دانم امسال مسکن افزایش قیمت داشته باشید.
در کدام شهرها وام مسکن ۶۰۰ میلیون است؟
به گفته مدیرعامل بانک مسکن، در ۱۲ شهر ایران وام مسکن ۴۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومانی پرداخت می‌شود. اما شرط پرداخت وام مسکن چیست و شامل کدام شهرها می‌شود؟
مدیر عامل بانک مسکن اعلام کرده که سقف وام ساخت مسکن در ۱۲ شهر «تهران، اصفهان، شیراز، مشهد، تبریز، کرج، اهواز، بندرعباس، بوشهر، قم، ساری و رشت» افزایش پیدا کرده است.
به گفته محمد آئینی سقف وام ساخت مسکن در تهران ۶۰۰ میلیون تومان،‌ درمراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۵۰۰ میلیون تومان و در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر ۴۵۰ میلیون تومان است.
پیش از این هم محمد آئینی از افزایش سقف وام مسکن خبر داده و گفته بود این وام تنها به نوسازی واحدهای بافت فرسوده پرداخت می‌شود و سقف آن ۴۵۰ میلیون تومان است.
اما مبلغ این وام در چهار شهر مشهد، قم، شیراز و تهران ۶۰۰ میلیون تومان است مشروط به اینکه واحد مسکونی در محدوده حرم امام رضا (ع)، حرم حضرت معصومه (ع)، حرم شاهچراغ (ع) و حرم حضرت عبدالعظیم (ع) باشد.
یعنی وام تنها به خانه‌های قرار گرفته در بافت فرسوده تعلق می‌گیرد و همچنین خانه‌هایی که در محدوده چهار حرم قرار گرفته باشند. البته پیش از این گفته شده بود که ۱۵۰ میلیون تومان از مبلغ وام بدون سود بانکی است.
وام ۲۰۰ میلیونی با سود ۵ درصد
همچنین اکبر نیکزاد رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از اعطای تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی مسکن روستایی به بانک‌های عامل از هفته آینده خبر داد. به گفته نیکزاد این تسهیلات با نرخ سود ۵ درصد، ضمانت سفته زنجیره‌ای و بازپرداخت ۲۰ ساله به روستاییان پرداخت می‌شود.