انجماد «۴۲۰۰ تریلیون تومان» سرمایه ایرانی‌ها در خانه‌های خالی

کبنا ؛آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵، نشان می‌دهد که درآن سال حدود ۲۵ میلیون خانوار در ایران زندگی می‌کرده اند. از آن سو، در همان زمان موجودی مسکن در کشور هم کمابیش معادل ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی بوده است. به عبارت ساده، موجودیِ مسکن در کشور بیش از نیاز خانوار‌های کشور بوده است.
به گزارش کبنا، با این همه، همین آمار‌ها نشان می‌دهند که در آن سال، تنها حدود ۲۳ میلیون واحد مسکونی در کشور دارای سکنه بوده است. آمار خانه‌های خالی از سکنه (حدود ۲.۵ میلیون واحد) هم از همین جا نشات گرفته است.
از سال ۱۳۹۵ تاکنون بسیاری از واقعیت‌های اقتصادی کشور زیر و رو شده، اما مسکن حوزه‌ای است که به صورت مستقیم از عوامل جمعیت شناختی تاثیر می‌پذیرد.
به عبارت دیگر، از آنجا که وضعیت جمعیت شناختی ایران و نیز موجودیِ مسکن در کشور در ۶ سال گذشته تغییراتی ریشه‌ای را شاهد نبوده، می‌توان انتظار داشت وضعیت بازار مسکن هم کمابیش از همان روند‌هایی پیروی کند که در سال ۱۳۹۵ دست اندر کار بودند.
آیا این بار هم خانه‌ها روی دست مردم می‌مانند؟
اما ظاهرا دولت سیزدهم این طور فکر نمی‌کند. مهم‌ترین طرح دولت در زمینه مسکن، ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ۴ سال آینده است که جدا از اینکه بازار مسکن ایرانِ واقعا به این تعداد واحد مسکونی احتیاج دارد یا نه، از این باب هم ابهام آمیز است که آیا اساسا می‌شود در ۴ سال، ۴ میلیون واحد مسکونی (یا روزانه ۲ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی) ساخت یا نه.
در این میان، در حالی که کارشناسان در مورد همین اعداد هم ابهام دارند، رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی، آماری حتی عجیب‌تر هم به دست داده است.

او چند روز پیش در گفتگو با رادیواقتصاد گفته بود که ایران به ۱۰ میلیون واحد مسکونیِ جدید نیاز دارد و ادامه داده بود: «بیش از ۵ میلیون نفر در سامانه نهضت مسکن ثبت نام کرده اند که عمده این افراد یا مستاجر هستند یا در پشت بام‌ها زندگی می‌کنند و قطعا تعداد افراد بدون مسکن بیش از این‌ها است.».
اما آیا ایران واقعا به این تعداد واحد مسکونیِ جدید نیاز دارد؟ (حتی با این فرضِ محال که اساسا تولید سیمان، فولاد، کاشی، آلومینیوم و... در کشور به اندازه‌ای کافی باشد که تکافوی ساخت ۴ تا ۱۰ میلیون واحد مسکونی را بکند!)
یک طرح محال و اعدادی محال‌تر
اساسی‌ترین ایده اقتصاد این است که عرضه و تقاضا در جایی (به نام بازار) با هم برخورد می‌کنند. خیلی ساده، این یعنی اگر تقاضا نباشد، عرضه بی معنا است و بالعکس. اما ظاهرا همین اصل اساسی و ساده در ایران نادیده گرفته می‌شود.
در مورد مسکن، مهم‌ترین متغیر، تقاضایی است که به صورت مستقیم به واقعیت‌های جمعیت شناختیِ کشور بر می‌گردد. در حالی که جامعه ایرانی با سرعتی کم نظیر در جهان در حال «سالمند شدن» است و ایران کشوری مهاجرپذیر (همچون کانادا، استرالیا یا آلمان) هم نیست، عجیب است که عده‌ای همچنان فکر می‌کنند در سال‌های آینده ایران به واحد‌های مسکونیِ بیشتر و بیشتری نیاز خواهد داشت.
مثلا واضح است که در آینده‌ای نه چندان دور، بخش عمده‌ای از ظرفیت نظام آموزشیِ کشور خالی خواهد ماند، در حالی که در دهه ۱۳۶۰ خورشیدی، مدارس دو شیفته و سه شیفته بودند.
از دیگر سو، در حالی که شیب رشد جمعیت به تدریج کاهش یافته و حتی ممکن است منفی شود، تشکیل خانوار جدید و نیازِ رو به رشد برای مسکن هم ممکن است دستخوش تغییراتی شود که در دهه‌های اخیر تجربه نشده اند.
ایران دارد پیر می‌شود
داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهند که جمعیت ایران به سرعت در حال سالمند شدن است و اکنون، حدود ۱۰ درصد از جمعیت کشور (یعنی حدود ۸ میلیون نفر) بالاتر از ۶۰ سال سن دارند. همین پیش بینی‌ها حاکی از آن هستند که در سال ۱۴۲۰ خورشیدی، ایران به مرز «سالمندی مفرط جمعیتی» می‌رسد، یعنی وضعیتی که در آن، بنا به تعریف، کمابیش حدود ۲۰ درصد از جمعیت کشور در گروه سنی بالای ۶۰ سال قرار می‌گیرند.
تا سال ۱۴۳۰ خورشیدی، وضعیت بغرنج‌تر هم می‌شود. با تداوم روند‌های کنونیِ جمعیت شناختی در ایران، در آن سال، جمعیت سالمندان کشور به ۲۵ درصد از کل جمعیت می‌رسد و به این ترتیب، ایران تا ۳ دهه آینده در دوره «سالمندی مفرط» قرار خواهد گرفت، یعنی وضعیتی که برخی کشور‌ها در جهان (همچون ژاپن، آلمان و ایتالیا) اکنون در آن قرار دارند.
داده‌های «بانک جهانی» نشان می‌دهند که در سال ۲۰۲۰ میلادی، حدود ۲۸ درصد از جمعیت ژاپن بالاتر از ۶۵ سال سن داشته اند. این نسبت در ایتالیا حدود ۲۳ درصد و در آلمان حدود ۲۲ درصد است. در کشور‌هایی مانند قطر هم تنها ۲ درصد از جمعیت بالاتر از ۶۵ سال سن دارند.
به این ترتیب، ایران در سال ۱۴۳۰ خورشیدی، در جایی خواهد بود که امروز آلمان در آنجا است. در آن سال، ایران دیگر کشوری جوان نیست و اگر مهاجرپذیر هم نباشد (که دست کم اکنون نیست)، دیگر نیازی به ساختِ میلیونی واحد‌های مسکونی جدید نخواهد داشت. (دقت کنید که در آمار‌های «بانک جهانی»، سن ۶۵ سال مد نظر بوده، اما مرکز آمار ایران سن ۶۰ سال به بالا را مد نظر قرار داده است.)
طرحی که اصلا پیشرفت هم نداشته است!
به این ترتیب، عجیب است که چرا دولت و مجلس تا این اندازه اصرار دارند که موضوع را با ساخت واحد‌های مسکونیِ بیشتر و بیشتر حل کنند! در واقع، اگر قرار به برخورد علمی باشد، نخست باید این موضوع ریشه یابی شود که چرا تمایل به فرزندآوری در ایران کاهش یافته و اینکه آیا اساسا ممکن است این روند در سال‌های آینده معکوس شود یا نه.
در کنار این، هزینه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال هم هست که قرار است بخشی از آن توسط آورده‌های متقاضیان تامین شود. اما تا لحظه تنظیم این متن، آمار‌ها در این بخش هم فرسنگ‌ها از واقعیت‌های مورد توجه دولت دور هستند.
به عنوان نمونه، روز جمعه پنجم فروردین ماه سال ۱۴۰۱، محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن به پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی گفت: «در طرح نهضت ملی مسکن در مجموع ۱۱ هزار و ۹۳۲ میلیارد تومان به حساب سازندگان واریز شد که از این میزان ۷ هزار و ۹۵۳ میلیاردتومان از محل آورده متقاضیان و ۳ هزار و ۹۷۹ میلیاردتومان از محل تسهیلات بوده است.»
او ادامه داد: «تعداد ۹ هزار و ۴۴۱ پروژه به تعداد ۱۶۴ هزار و ۸۰۴ واحد به بانک معرفی شد که از این تعداد تاکنون ۲ هزار و ۱۴ پروژه به تعداد ۵۴ هزار و ۴۸۴ واحد قراردادشان منعقد شده است.»
در واقع، با وجود آنکه اکنون بیش از ۲۰۰ روز از آغاز به کار دولت سیزدهم گذشته، تنها حدود ۱۶۴ هزار واحد مسکونی (از مجموع ۴ میلیون واحدی که قرار است در ۴ سال ساخته شوند) موفق به تامین مالی شده اند. یک تقسیم ساده، نشان می‌دهد که موفقیت این طرح تاکنون تنها ۴.۱ درصد بوده است!

دولت سیزدهم، هنوز ۹۶ درصد از برنامه خود برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ۴ سال آینده عقب است و حالا که استقبالی از طرح قبلی نشده، وزیر راه و شهرسازی می‌گوید ایران به جای ۴ میلیون واحد، ۱۰ میلیون واحد مسکونی نیاز دارد!
اگر متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در کشور را اکنون معادل حدود ۲۰ میلیون تومان در نظر بگیریم و بنا بر استاندارد‌های محاسباتِ این چنینی، مساحت هر واحد مسکونی را ۷۰ مترمربع فرض کنیم، وجود ۳ میلیون واحد مسکونیِ خالی از سکنه به معنی انجماد حدود «۴۲۰۰ تریلیون تومان» سرمایه است که با دلار ۲۷ هزار و ۵۰۰ تومانی، کمابیش معادل حدود ۱۵۰ میلیارد دلار خواهد بود. (این سرمایه دلاری نیست، اما برای مقایسه ذهنی این تبدیل را انجام داده ایم.)
اگر قدرت خرید بالاتر بود، واحد‌های مسکونیِ خالیِ از سکنه کوچک متراژ بودند و یا آنکه توزیع جغرافیایی آن‌ها بهتر می‌بود (بخش عمده این واحد‌ها در محلات گران قیمت تهران واقع شده اند)، چرخش این میزان سرمایه می‌توانست حتی اقتصاد ایران را تکان بدهد.
به این ترتیب، همین حالا معادلِ ۱۵۰ میلیارد دلار سرمایه ایرانی‌ها در همین خانه‌های خالی از سکنه فعلی منجمد شده است و ظاهرا دولت و مجلس می‌خواهند بر حجم سرمایه‌های منجمد شده اضافه کنند. آیا قرار است چرخ را دوباره از نو اختراع کنیم؟